1月19日，我參加了上海世聯(lián)華東領(lǐng)客顧問部高級(jí)經(jīng)理樊秀峰在公司二樓會(huì)議室舉辦的“社區(qū)商業(yè)和長租公寓”專題培訓(xùn)課，本次培訓(xùn)課以上海世聯(lián)作為行業(yè)領(lǐng)先的第三方代理機(jī)構(gòu)視角，通過對(duì)市場(chǎng)上社區(qū)商業(yè)和長租公寓參與方進(jìn)行大量的監(jiān)測(cè)、深度分析與實(shí)地調(diào)研，并結(jié)合各開發(fā)商的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了眾多精彩分享，對(duì)相關(guān)行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)做出了獨(dú)到的見解。通過本次培訓(xùn)，讓我感觸頗多，現(xiàn)就借鑒外腦經(jīng)驗(yàn)探索中房商業(yè)項(xiàng)目招商運(yùn)營管理模式事宜與大家進(jìn)行一些簡單分享。

一、開辟新戰(zhàn)場(chǎng)，不斷影響市場(chǎng)走向

2017 年，關(guān)于租賃市場(chǎng)的政策利好一波接一波，到目前為止，已有多個(gè)城市出臺(tái)了具體的實(shí)施方案，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。借著政策東風(fēng)，資本力量也開始不斷涌入，房企、房產(chǎn)中介、品牌運(yùn)營商、酒店集團(tuán)等勢(shì)力也紛紛布局租賃市場(chǎng)，長租公寓似乎又站在了風(fēng)口上。如果說2017年是長租公寓元年，2018年將是租賃元年之后的爆發(fā)年，除了新增租賃土地之外，還有住宅房源的存量和轉(zhuǎn)化。賣房子會(huì)越來越難，特別是針對(duì)銷售型的地產(chǎn)公司。隨著“國家隊(duì)”房企的進(jìn)場(chǎng)，未來將新增更多租賃型用地，傳統(tǒng)房企會(huì)持有或改造更多租賃型住房物業(yè)。地產(chǎn)商做長租公寓，任重而道遠(yuǎn)，因?yàn)榛貓?bào)率低，回報(bào)周期長。另外，融資成本也高，ABS、類REITs 產(chǎn)品未來走向并不明朗。長租公寓應(yīng)輕重結(jié)合，重是指資產(chǎn)并購、整體包租、資產(chǎn)增值、租金價(jià)差；輕是指資產(chǎn)托管、品牌加盟、管理收益、運(yùn)營增效。同時(shí)，長租公寓未來的精細(xì)化和差異化發(fā)展是將來各個(gè)運(yùn)營商品牌戰(zhàn)略的關(guān)鍵。即使在青年群體中，性格、愛好、職業(yè)、收入等因素的不同仍然會(huì)帶來租房人群不同的租房需求，針對(duì)不同的細(xì)分群體提供差異化、專業(yè)化的產(chǎn)品和服務(wù)是未來長租公寓運(yùn)營商品牌戰(zhàn)略的關(guān)鍵�？梢哉f，抓住了政策走向，把握機(jī)遇，開辟新的戰(zhàn)場(chǎng)，就找到了由產(chǎn)品IP向品牌IP、規(guī)模效應(yīng)升級(jí)發(fā)展的正確路徑。

二、擁抱新營銷趨勢(shì)，以差異化思維圈粉

如今，在宏觀經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，場(chǎng)地租金不斷攀升，企業(yè)利潤不斷下降的大環(huán)境下，面對(duì)商業(yè)銷售困境，越來越多的開發(fā)商將社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)沉淀下來。社區(qū)商業(yè)被定位于“最后一公里”，簡單總結(jié)為“51015”，即凡是步行5分鐘可到的便利店，10分鐘可到的超市、餐飲店，騎車15分鐘可到的購物中心，均可歸為社區(qū)商業(yè)的范疇，可見，社區(qū)商業(yè)的核心就是便民。各大電商巨頭和傳統(tǒng)零售商都加快了社區(qū)商業(yè)的布局，阿里投資的“盒馬鮮生”，再到“天貓小店”以及“京東到家”等電商巨頭也都進(jìn)軍社區(qū)商業(yè)，而傳統(tǒng)零售巨頭天虹、家樂福、蘇寧等也在積極布局。未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展將形成社區(qū)服務(wù)窗口、連鎖生鮮類業(yè)態(tài)逐漸成為社區(qū)商業(yè)的核心主力、更關(guān)注運(yùn)營、或?qū)⒊蔀榻鹑谫Y本下一個(gè)關(guān)注點(diǎn)等四大新趨勢(shì)。如果把社區(qū)商業(yè)看成一個(gè)平臺(tái)，它無疑是離消費(fèi)者最近、直接可以培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣的平臺(tái)。目前有些社區(qū)生態(tài)圈已開始通過APP提供社區(qū)服務(wù)和理財(cái)金融服務(wù)，萬科也正著手打造社區(qū)商業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。雖然這些企業(yè)嘗試的效果還難以短期顯現(xiàn)，但這將是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的另一個(gè)方向。社區(qū)商業(yè)將形成社區(qū)、社交、社會(huì)等三社多功能于一體的商業(yè)空間，只有經(jīng)過規(guī)范化地統(tǒng)一規(guī)劃定位、商業(yè)運(yùn)營管理，才可以產(chǎn)生長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。開辟性的動(dòng)作，更說明一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略布局眼光、產(chǎn)品開發(fā)能力、客群需求解讀等綜合素質(zhì)的提升，更重要的是抓住市場(chǎng)先機(jī)，就等于把握住了未來，把握住了城市進(jìn)程中客戶粘性的驅(qū)動(dòng)力，品牌傳播效應(yīng)真正意義的潤物細(xì)無聲。

三、洞悉市場(chǎng)版塊發(fā)展，先行戰(zhàn)略擴(kuò)張版圖

根據(jù)公司“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃，公司將依托南寧軌道交通集團(tuán)土地資源強(qiáng)大支持，立足南寧市場(chǎng)，充分整合開發(fā)軌道交通沿線各種資源，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，創(chuàng)新性開發(fā)適合客戶的產(chǎn)品，打造“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式，致力于成為區(qū)域內(nèi)的軌道地產(chǎn)開發(fā)知名品牌企業(yè)。誠然，公司經(jīng)過36年的發(fā)展，雖然取得了一定的成績，但隨著品牌大鱷紛紛入邕，公司如何在大鱷自帶光環(huán)標(biāo)簽之下突圍市場(chǎng)，如何在地鐵時(shí)代的城市進(jìn)程中搶占一席之地，這需要我們?cè)跈C(jī)遇面前時(shí)刻具備危機(jī)意識(shí)。不難想象，要想成為有溫度的城市運(yùn)營商，要形成差異化品牌屬性，要塑造品牌及項(xiàng)目的吸附力，要洞悉市場(chǎng)研判、敬畏市場(chǎng)需求、優(yōu)化客戶關(guān)系、打造差異化品牌服務(wù)等系統(tǒng)工程，方能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，回歸強(qiáng)者舞臺(tái)。