1月19日，我參加了上海世聯(lián)華東領客顧問部高級經理樊秀峰在公司二樓會議室舉辦的“社區(qū)商業(yè)和長租公寓”專題培訓課，本次培訓課以上海世聯(lián)作為行業(yè)領先的第三方代理機構視角，通過對市場上社區(qū)商業(yè)和長租公寓參與方進行大量的監(jiān)測、深度分析與實地調研，并結合各開發(fā)商的實踐經驗進行了眾多精彩分享，對相關行業(yè)的現狀與發(fā)展趨勢做出了獨到的見解。通過本次培訓，讓我感觸頗多，現就借鑒外腦經驗探索中房商業(yè)項目招商運營管理模式事宜與大家進行一些簡單分享。

一、開辟新戰(zhàn)場，不斷影響市場走向

2017 年，關于租賃市場的政策利好一波接一波，到目前為止，已有多個城市出臺了具體的實施方案，大力發(fā)展租賃市場。借著政策東風，資本力量也開始不斷涌入，房企、房產中介、品牌運營商、酒店集團等勢力也紛紛布局租賃市場，長租公寓似乎又站在了風口上。如果說2017年是長租公寓元年，2018年將是租賃元年之后的爆發(fā)年，除了新增租賃土地之外，還有住宅房源的存量和轉化。賣房子會越來越難，特別是針對銷售型的地產公司。隨著“國家隊”房企的進場，未來將新增更多租賃型用地，傳統(tǒng)房企會持有或改造更多租賃型住房物業(yè)。地產商做長租公寓，任重而道遠，因為回報率低，回報周期長。另外，融資成本也高，ABS、類REITs 產品未來走向并不明朗。長租公寓應輕重結合，重是指資產并購、整體包租、資產增值、租金價差；輕是指資產托管、品牌加盟、管理收益、運營增效。同時，長租公寓未來的精細化和差異化發(fā)展是將來各個運營商品牌戰(zhàn)略的關鍵。即使在青年群體中，性格、愛好、職業(yè)、收入等因素的不同仍然會帶來租房人群不同的租房需求，針對不同的細分群體提供差異化、專業(yè)化的產品和服務是未來長租公寓運營商品牌戰(zhàn)略的關鍵?？梢哉f，抓住了政策走向，把握機遇，開辟新的戰(zhàn)場，就找到了由產品IP向品牌IP、規(guī)模效應升級發(fā)展的正確路徑。

二、擁抱新營銷趨勢，以差異化思維圈粉

如今，在宏觀經濟增速不斷放緩，場地租金不斷攀升，企業(yè)利潤不斷下降的大環(huán)境下，面對商業(yè)銷售困境，越來越多的開發(fā)商將社區(qū)商業(yè)資產沉淀下來。社區(qū)商業(yè)被定位于“最后一公里”，簡單總結為“51015”，即凡是步行5分鐘可到的便利店，10分鐘可到的超市、餐飲店，騎車15分鐘可到的購物中心，均可歸為社區(qū)商業(yè)的范疇，可見，社區(qū)商業(yè)的核心就是便民。各大電商巨頭和傳統(tǒng)零售商都加快了社區(qū)商業(yè)的布局，阿里投資的“盒馬鮮生”，再到“天貓小店”以及“京東到家”等電商巨頭也都進軍社區(qū)商業(yè)，而傳統(tǒng)零售巨頭天虹、家樂福、蘇寧等也在積極布局。未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展將形成社區(qū)服務窗口、連鎖生鮮類業(yè)態(tài)逐漸成為社區(qū)商業(yè)的核心主力、更關注運營、或將成為金融資本下一個關注點等四大新趨勢。如果把社區(qū)商業(yè)看成一個平臺，它無疑是離消費者最近、直接可以培養(yǎng)消費習慣的平臺。目前有些社區(qū)生態(tài)圈已開始通過APP提供社區(qū)服務和理財金融服務，萬科也正著手打造社區(qū)商業(yè)的互聯(lián)網金融平臺。雖然這些企業(yè)嘗試的效果還難以短期顯現，但這將是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的另一個方向。社區(qū)商業(yè)將形成社區(qū)、社交、社會等三社多功能于一體的商業(yè)空間，只有經過規(guī)范化地統(tǒng)一規(guī)劃定位、商業(yè)運營管理，才可以產生長期穩(wěn)定的現金流。開辟性的動作，更說明一個地產企業(yè)在戰(zhàn)略布局眼光、產品開發(fā)能力、客群需求解讀等綜合素質的提升，更重要的是抓住市場先機，就等于把握住了未來，把握住了城市進程中客戶粘性的驅動力，品牌傳播效應真正意義的潤物細無聲。

三、洞悉市場版塊發(fā)展，先行戰(zhàn)略擴張版圖

根據公司“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃，公司將依托南寧軌道交通集團土地資源強大支持，立足南寧市場，充分整合開發(fā)軌道交通沿線各種資源，以市場為導向，創(chuàng)新性開發(fā)適合客戶的產品，打造“軌道+物業(yè)”的發(fā)展模式，致力于成為區(qū)域內的軌道地產開發(fā)知名品牌企業(yè)。誠然，公司經過36年的發(fā)展，雖然取得了一定的成績，但隨著品牌大鱷紛紛入邕，公司如何在大鱷自帶光環(huán)標簽之下突圍市場，如何在地鐵時代的城市進程中搶占一席之地，這需要我們在機遇面前時刻具備危機意識。不難想象，要想成為有溫度的城市運營商，要形成差異化品牌屬性，要塑造品牌及項目的吸附力，要洞悉市場研判、敬畏市場需求、優(yōu)化客戶關系、打造差異化品牌服務等系統(tǒng)工程，方能使企業(yè)實現跨越式發(fā)展，回歸強者舞臺。