隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如何以最低的成本開(kāi)發(fā)出滿足市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)企業(yè)要關(guān)注的首要問(wèn)題。成本控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理中占據(jù)著重要位置，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于無(wú)效成本的控制更是成本控制的重點(diǎn)?，F(xiàn)就無(wú)效成本與大家分享個(gè)人的一些見(jiàn)解。

所謂無(wú)效成本，是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中產(chǎn)生的，對(duì)產(chǎn)品形成、提升價(jià)值、促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)沒(méi)有作用，無(wú)法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。無(wú)效成本是可以避免的成本，可能發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、營(yíng)銷(xiāo)等各個(gè)環(huán)節(jié)。常見(jiàn)的無(wú)效成本產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)有以下方面：

一、設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)過(guò)于保守，或者設(shè)計(jì)功能過(guò)剩，成本浪費(fèi)。

二、采購(gòu)階段：投標(biāo)單位圍標(biāo)、串標(biāo)或投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分，造成實(shí)際采購(gòu)價(jià)格高于應(yīng)中標(biāo)價(jià)格；設(shè)計(jì)方案或者工程量清單存在問(wèn)題，投標(biāo)單位不平衡報(bào)價(jià)，成本增加。

三、施工階段：工程質(zhì)量管理不善，設(shè)計(jì)變更下達(dá)不及時(shí)，造成拆除或重建；施工計(jì)劃安排不當(dāng)，造成趕工或工期延誤，增加趕工成本。

四、營(yíng)銷(xiāo)階段：客戶定位不準(zhǔn)，需求改變，導(dǎo)致產(chǎn)品定位失誤，對(duì)已確認(rèn)或?qū)嵤┑姆桨高M(jìn)行顛覆或重新調(diào)整，產(chǎn)生返工費(fèi)用和成本。

要減少無(wú)效成本造成的浪費(fèi)，我認(rèn)為主要應(yīng)從以下幾方面著手：

一、項(xiàng)目前期要準(zhǔn)確定位，充分了解客戶關(guān)注的敏感點(diǎn)，重點(diǎn)打造客戶敏感度高的部位，在客戶敏感度低或者不敏感的部位盡量減少成本的投入，做到“好鋼用在刀刃上”。

二、制定合理的成本目標(biāo)，使成本投入恰到好處，讓產(chǎn)品既滿足客戶的需求，又不至于產(chǎn)生成本上的浪費(fèi)。

三、采用合理的采購(gòu)方案，促進(jìn)供應(yīng)商的充分競(jìng)爭(zhēng)，以達(dá)到降低采購(gòu)成本的目的。

四、加強(qiáng)圖紙的審核，及早發(fā)現(xiàn)圖紙的錯(cuò)誤及不合理的地方，并及時(shí)修正，避免在施工后進(jìn)行拆除及返工。